20071120--5檔受惠都市更新容積獎勵資產股名單

5檔受惠都市更新容積獎勵資產股名單

經濟日報 記者梁任瑋 2007-11-19


行政院放寬都市更新容積獎勵上限到兩倍，被視為刺激營建股近期反彈行情的最大利多，其中，法人認為，資產股應優於營建股，資產股反彈行情可望延續到年底。以台肥、南港、士林三寶為首的「都更容積獎勵概念股」，將扮演這一波起漲先鋒。





台肥目前最大的金雞母是南港經貿園區C2、C3、C4共2.6萬坪商業地，將從97年到101年展開「五年計畫」，未來將以「招商」取代「賣地」，讓土地效益最大化。


按照台肥內部政策，手中土地若自行開發或與建商合建，包括已變更為科技園區的新竹廠，以及預定明年初招商的基隆廠，位於高雄夢時代購物中心對面的高雄廠，也會在五年內啟動，都有機會享用到容積獎勵放寬的優惠。


至於南港輪胎的南港舊廠土地開發案，今年10月17日已通過內政部都委會專案小組審查，未來再送都委會大會通過即可動工。一般預料，行政院強力推動都市更新下，南港輪胎開發案將於今年底前動土施工，預計工期四年。


法人估算，南港開發案預估開發利益高達50億至100億元，對南港每股獲利貢獻度高達9元到25元。


「士林三寶」的士電、士紙及新紡三檔土地資產水漲船高，士林三寶中以士紙土地開發進度最快，去年在天母中山北路7段投資興建上億豪宅「靜觀」，每坪以80.5萬元推出，創下該區域新高價，其中預售完工25%的部份收益已於去年底入帳。


士林舊廠開發案已完成地目變更，這塊地近士林捷運站、士林夜市及官邸的土地占地高達1.2萬坪，扣除道路、公園等公設捐地後也剩近萬坪，潛在價值上百億元，未來規畫為住宅、百貨商場或商業旅館，估每年租金收益達10餘億元。


而新紡在士林擁有1.56萬坪土地，在三寶中擁有士林土地面機最大，主要位置在新光醫院旁、面對士林行政中心，也屬相當精華的地段，土地價格同樣不低，當初持股成本僅每坪18萬元，遠低於公告現值40萬元，房地產業者保守估算，若每坪以75萬元計算，該筆土地潛在開發利益亦高達100億元。


目前新紡主要開發計畫雖已通過，但細部規畫仍卡在台北市政府審核中，新紡的士林開發案也規畫了近十年之久還未成真，近期都市更新容積獎勵放寬之後，有機會加速開發時程。


士林三寶中開發計畫最具體的士林電機由於土地已正式動工，部分也將完工落成，已確定無法受惠政策利多。但大樓SOGO百貨承租，每年租金收入亦有3億元以上，業外收益可穩定挹注獲利，獲利能力居士林三寶之首，財務也最為穩健。